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深有感触三四线地产攻略：湖南样板-影子金融

作者: admin 　发布: 2019-02-23　分类:全部文章　阅读: 641次

三四线地产攻略：湖南样板-影子金融
华创地产首席袁豪 影子金融特约作者
在今年2月下旬对长三角三四线城市进行了调研之后，我们惊奇地发现长三角三四线城市楼市火爆的背后都有着棚改货币化安置的推动，并且随后对于其他三四线城市进行研究分析之后考试大巴，我们逐步意识到棚改货币化安置实际上对于本轮三四线城市楼市热销有着至关重要的影响，因而有必要对棚改货币化有进一步更深入的了解。在这样的背景下，我们在近期又紧接着组织了一场中部三四线城市的调研，主要研究是了湖南省岳阳市的棚改情况，并且直接邀请到地方政府、商业银行、开放商以及当地第三方销售代理等机构，从一个更全面的角度来分析地方棚改货币化安置的现状和未来。
值得注意的是，2016年湖南省完成各类棚户区改造47.99万套，排全国第二位，2016年全省货币化安置比例达50%，并且在2017年在1月16日召开的全国棚改工作电视电话会议上，湖南省和安徽、贵州、陕西一道作了典型发言，可以称得上为棚改模范。与此同时，湖南省下辖的岳阳作为典型的三四线城市，在三四线去库存的大背景下，棚改工作推进非常快，尤其2016年货币化安置比例已经高达74%，并且在岳阳市棚户区改造和分配入住综合评价获得湖南省全省第一名，因而也可以称得上是湖南省的棚改标兵。
因而对于湖南省以及岳阳市的棚改货币化安置的深度分析，对于我们研究本轮三四线城市楼市热销与棚改货币化安置之间的联系有这很大的帮助，因而在这一章节中，我们重点分析了湖南省以及岳阳市的棚改货币化安置。
（一）湖南眸色多妖娆省：2016年棚改规模排全国第二欧贝克，16-17年货币化比例为50%和85%，名副其实的棚改模范
1、湖南省概述：湖南省地处华中区域，三大产业结构良好
湖南省位于中国中南部，长江中游，地理上属于华中地区，因位于处洞庭湖以南得名湖南。截至2016年全省常住人口6,822万人，其中城镇人口3,597万人，城镇化率52.8%，比上年末提高1.86个百分点，城镇化比率不断提升喀秋莎简谱。16年全省地区生产总值3.12万亿元，比上年增长7.9%，按常住人口计算，人均地区生产总值4.59万元，增长7.3%。湖南产业结构良好水儿小俏奴，三次产业结构占比分别为11.5∶42.2∶46.3，第三产业比重比上年提高2.1个百分点。全省规模工业企业累计实现利润1621亿元，增长4.5%，较上年增幅提升4.2个百分点，规模工业为湖南省支柱产业血衣招魂。
2、销售情况：16年全省量价齐升，改善型需求占主导
2016年，湖南商品房销售总体保持了量价齐升的局面。湖南省商品房销售面积8,085万平米，同比增长27.1%，商品房销售金额3,752亿元，同比增长37.0%，其中住宅销售面积7,191万平米，同比增长26.8%。对应商品房销售均价4斗春归,640元/平米，同比增长7.8%，其中2016年10月形成价格高点，而后略有回落。2017年年初至 2月26日商品房销售面积1,048万平米，同比增长25.0%。
全省绝大部分市州商品房销售好转。14个市州中，除湘西外其余13个市州商品房销售面积实现正增长，商品房销售面积增速超过25%的地方有6个，销量最大的长沙市商品房销售面积为2,594万平米，同比增长36.7%，占比全省达32.1%，而岳阳商品房销售面积为534万平米，同比增长19.0%，河珠熙占比全省6.6%。
从住宅销售类型看，大中户型住宅占主体。90平米以下住房销售991万平米，同比增长48.8%，占住宅销售面积的13.8%；90-144平米住宅销售4,977万平米，同比增长27.7%，占住宅销售面积69.2%；144平米以上住宅销售1,086万平米，同比增长7.3%，占住宅销售面积15.1%；别墅、高档公寓销售面积137万平米，同比增长42.9%，占住宅销售面积1.9%。
3、库存情况：去库存效果明显周鹏自己美，但库存结构性差异较大
2016年湖南省房地产去库存效果明显，但库存状态、产品间、地区间的差异较大。我们分别从长短期库存面积、已开工未售库存面积和待售库存面积来分析湖南省的去库存情况以及库存结构化差异性情况：
1）长短期库存情况：短期库存已处于低位中獒网，长期库存仍处于高位
截至2016年年底，湖南省短期商品房库存（拿证未售面积）为5,700万平米，对应去化月数为8.5个月，已明显已处于低位；但同期长期库存（拿地未售面积）为2.4亿平米，对应去化月数为35.8个月，仍处于高位。
2）已开工未售库存情况：住宅去库存明显，商办库存非常严重
截至2017年2月，湖南省商品房已开工未售库存已由2015年10月的1.87亿平米下降至目前的1.76亿平米，下降6%，对应去化月数由2014年11月的40.4个月下降至目前的25.6个月阿克萨娜，下降37%唐赛儿，商品房库存下降略有成效。其中住宅已开工未售库存已由2014年10月的9,905万平米下降至目前的6,578万平米，下降34%，对应去化月数由2014年11月的24.2个月下降至目前的10.8个月，下降55%，住宅去库存非常明显；商办已开工未售库存一路上升至目前的1.10亿平米，深有感触对应去化月数由2014年11月的183.2个月下降至目前的144.7个月，下降21%，商办库存问题依然严重。
3）待售库存情况（现房未售）：各市州间库存情况差异较大
受经济发展水平、消费能力等因素的限制，湖南省各市州房地产去化周期差异巨大。截至2016年年底，湖南省商品房待售库存去化月数16.5个月，其中，永州4.1个月，怀化12个月，邵阳13个月，但湘西63.3个月，张家界32.8个月，娄底24.7个月，表明各市州间库存情况差异较大，虽然部分市州去库存已卓有成效，但仍有一部分市州仍需继续去库存。

4、棚改情况： 17年货币化安置比例提升至85%，货币化安置面积将大增64%、支撑全省楼市向好
湖南省在棚户区改造方面积极响应国务院2015年推动棚改的号召。在2015-2016年连续出台相关政策，积极在财政资金、信贷资金、税费减免等方面给予支持宋冬野吸毒，大力推进棚户区改造工程阿科哥。2016年，湖南省完成各类棚户区改造47.99万套，完成计划的114%，排名全国第二位，并且在2017年在1月16日召开的全国棚改工作电视电话会议上，湖南省和安徽、贵州、陕西一道作了典型发言，可以称得上为棚改模范。
根据湖南省政府数据童珺，湖南省2016年计划棚改42.2万套，其中货币化安置计划20.6万套，对应货币化安置比例48.9%，而2017年计划进一步大幅推进，计划棚改39.4万套，虽有小幅下降6.6%，但其中货币化安置计划达33.8万套，同比增长63.9%双沟珍宝坊，对应货币化安置比例则大幅提升至85.8%。并且从下辖14个市州来看，其2017年货币化安置比例基本都上调至80-100%，显示了从湖南省层面还是下辖市州层面均非常积极在推进棚改。
2016年，湖南省完成各类棚户区改造47.99万套，实现棚改直接投资约1,500亿元，货币化安置率达到50%，较上一年度大幅提高。并通过货币化安置带动全省商品房销售（即货币化安置面积-落地）1,100万平米，相当于计划的1,753万平米的65%，占比2016年住宅销售面积的15.7%。
2017年，保守假设2017年货币化安置面积当年落地率保持2016年的65%（考虑到2016年的延迟在2017年落地，实际的落地率可能更高），那么2017年棚改货币化安置的落地面积将达到1,853万平米，较2016年的1,100万平米增长64.0%，相当于2016年住宅销售面积的25.8%。

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