陆雨棠【视频】做生意的三类成本和三种转型-將帥资本

作者: admin 　发布: 2019-03-17　分类:全部文章　阅读: 334次

陆雨棠【视频】做生意的三类成本和三种转型-將帥资本

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封面题图 | 《太阳照常升起》
能表明一个地方经营环境好坏的就三件事：制度成本的高低，交易速度的快慢和市场规模的大小。
文｜冯仑 （微信公众号：冯仑风马牛）
前几天，我听几个企业家朋友说起当下的经营状况，竟然长嘘短叹。我多少也有些感同身受，所以想谈一谈对营商环境的观察和体会。
先讲一个故事。几年前，有一家地产公司在某个地方通过拍卖买了一块地。买一块地要好多亿，从入手到现在大概三年时间，这个项目终于快要完成，本来去年下半年就应该可以卖了（因为买地时政府拍卖的条件是允许卖的），但是，当地忽然在去年出台了文件，一刀切不让卖。公司总经理作为企业方代表，首先能做的，可能跟绝大多数人一样，就是去找领导，陈述利害，表达自身的关切和请求，希望依照合约办事。
他从公司所在地去项目所在地，来回要飞八个小时，他已经跑了四次，包括住宿、吃饭等的出差成本，一次也得两万块。一个本来可以不去的事情，现在看来可能还得跑第五次、第六次。他没有那么大的神通，要找的领导不一定认识，能怎么办呢？他就得找一个认识领导的朋友搭线，就得请朋友吃饭，这又是一个成本。中国人见面，请人吃饭从来都是有开始没结束，不像老外说几点结束就几点结束。我们是看心情，聊到几点算几点，所以吃饭又得花一个晚上的时间。请朋友帮完忙以后，也得再去一趟向朋友表达感谢。如此往复，几次下来，不仅耗费了不少的精力和成本，事情最终能不能够做成还两说。以前企业根据法律的合约做决策，就有预期的确定性。而这次突然若干个文件下来，把有确定性预期的事情变成了不可测，企业家就得额外不停地在上面花费时间和精力。
▲《不成问题的问题》| 很多事，本不是问题，却成了问题
我相信在中国这样的事情不是少数，尤其是房地产行业。今年 1 月份到 5 月份，各地区关于房地产调控的文件已经累计出台了 200 多个。从目前的势头来看，文件下发的速度和趋势还在加快。当这些文件下来的时候，很多企业家像上面讲的故事里一样，确定性的预期变成了不确定，没有成本的事情陡然增加了成本。我把这种成本叫作制度（或文件）成本。
说起国家调控房价，其实是从 1989 年 2 月《人民日报》发表第一篇调控房价的社论开始的，那时房价突然猛涨到 2000 块一平米。从这篇社论开始，到今天已经发了无数的文件和社论来调控房价，可是现在的房价已经是几万一平米，甚至可能还要增长。那么在调控的这些年，关于房地产的法律改变了吗？全国人大通过的关于房地产的法律依然很少，比如只有城市房地产管理法、物权法等几个，其他都叫行政法规，还有大量高频率出台的文件。当政府把市场当下级、用文件和会议来管市场的时候，我们对未来的预期就只能跟着文件走。万一文件写错了，也没有人负责。而大多数时候，文件是有开始没结尾，都是自发文之日起实施，谁也不知道什么时候结束。甚至有打官司的时候，还可以拿出 30 年前的文件，因为它没有结束的时间。因此，用文件管市场的结果就是企业的预期难以管理，面临的制度成本正在逐渐提高。
▲当年的报纸

▲《让子弹飞》| 哄抢，往往源自曾经的饥饿
目前制度成本在上升，这就带来一些问题，最明显的是交易速度放慢了。拿我刚才讲的项目举例，如果按照预期在去年开始卖，成本就能收回来，资金可以马上拿来再投资，资金链也可以正常周转，顺利进入第二个循环。但由于制度成本的陡然加剧，让交易速度明显放慢。当整个社会的交易速度都放慢的时候，经济增长自然就放缓。本来一块钱可以转五次，现在只能转一次，营业额自然就缩小，随之利润减少，企业规模萎缩。这几年，政府又规定了很多限购政策，这些政策进一步缩小了市场规模。比如说在某个地方必须住满五年才能买房，这意味着新进入的外地人不能买，只允许一部分人进入，市场规模自然就小多了。

▲《驴得水》| 人们的决策，很多时候受制于环境

▲《归来》| 蜜月很短，日子很长

进入后开发时代以后，地产商的转型成功与否，既决定于我刚才讲到的三个因素，也取决于转型的这三种方式：微转型、小转型、大转型。
▲《大秦帝国》| 穷则变，变则通

大转型是做什么？这种转型就等于转行。比如万达就不想做房地产，嫌弃房地产，把房地产看成明日黄花，虽然曾经给自己带来过美好回忆，但今天感觉它人老珠黄，弃之如敝屣，像破鞋一样扔掉。

▲《琅琊榜》| 转型其实是个难题
举个例子来说，过去地产商买地，越买越大，但现在来看地越大，投资就越大，产业复合度就高，业态的复杂性就大，跟政府打交道就会增多，制度成本就高，做成功的几率就少。现在可以换个思维，不去拿最大的地，相反去市场上买比较小的一栋楼、两栋楼这样的存量资产，制度成本就很小甚至可以忽略。这样一来，你的交易速度就非常快，而且很快能实现资金周转，再去做下一个项目，如此循环往复，快速增长。

图片来自网络
编辑｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
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